Questions fréquentes

Voici la liste des questions les plus fréquement posées,n'hésitez pas à nous contacter pour de plus amples renseignements.

1. Vendre un bien immobilier qui constitue la résidence principale de mon locataire : quelles démarches accomplir ?

  • Afin de déterminer si la vente de votre bien immobilier constituant la résidence principale de votre locataire implique l’accomplissement de démarches particulières.
  • La loi impose à la personne qui loue son bien immobilier (appelée bailleur), de donner congé au locataire si elle veut vendre le bien vide. Ce congé, pour être valable, doit respecter certaines conditions. Dans certains, cas, il vaut offre de vente au profit du locataire. Dans d’autres cas, même si le bien est vendu loué, un droit de préemption est accordé au locataire qui peut alors, s’il le souhaite, acheter à la place de l’acquéreur potentiel.
  • Ces formalités sont complexes et supposent de vous entourer des conseils d’un notaire

2. Puis-je charger un notaire de vendre mon bien ?

  • Certains offices disposent d’un service de négociation immobilière, dont les honoraires sont fixés librement, qui concoure au bon déroulement de la vente.
  • Le notaire vous fait en effet bénéficier de sa connaissance du marché immobilier local et de son accès aux bases de données notariales. Il peut réaliser une estimation fiable du bien, limitant les délais de vente.
  • De façon plus globale, il vous conseille sur les aspects juridiques de la transaction, en lien avec votre situation et votre patrimoine (vente d’un bien en indivision, calcul de l’impôt de plus-value ou transmission éventuelle afin de l’éviter, purge des droits de préemption ou de préférence…).
  • Ainsi, l’office notarial accompagne le vendeur dès son intention de mettre en vente dans la constitution du dossier qui s’est alourdi ces dernières années avec les Lois SRU et ALUR et procède à toutes les vérifications très en amont, ce qui permet de fiabiliser le dossier et de gagner du temps.
  • Enfin, le notaire rédige l’avant-contrat sur ces bases maîtrisées ce qui n’est pas nécessairement le cas lorsque les vendeurs traitent directement entre particuliers.

3. En quoi consiste la vente aux enchères notariales ?

Il existe un moyen original et efficace pour vendre son bien immobilier : la vente aux enchères notariales ou vente à la bougie.

Le rôle du notaire :

  • Le notaire fixe, en accord avec le vendeur, le montant de la mise à prix estimée généralement à 75 % de la valeur du bien. Il rédige un cahier des charges et procède ensuite à une publicité, répond à toutes les questions des éventuels acquéreurs et les informe des jours et des horaires de visite du bien.

Le jour J :

  • Les enchères s’achèvent lorsque aucune nouvelle offre n’est portée durant deux feux de bougies successifs. Le chèque de consignation déposé par l’acquéreur pour enchérir est immédiatement encaissé. L’acquéreur dispose ensuite de 45 jours pour payer l’intégralité du prix.

A savoir :

  • Durant les dix jours qui suivent la vente et sauf restriction du cahier des charges, toute personne peut faire une surenchère. Dans ce cas, une nouvelle vente est organisée avec une mise à prix du bien majorée de 10 % par rapport au montant adjugé.

4. Vaut-il mieux vendre avant d’acheter ?

  • Il est plus prudent de vendre son bien avant d’acheter le suivant afin de financer l’apport nécessaire. Néanmoins, si l’acquisition a lieu avant la vente, deux solutions existent: le prêt relais et le transfert de prêt.

Le prêt relais :

  • Cette solution est proposée aux personnes qui achètent avant de vendre et qui ont besoin des fonds de la future vente de leur bien pour financer leur nouvelle acquisition.
  • En pratique, l’établissement avance une fraction de la valeur du bien à vendre (entre 60 et 80%).

Le transfert de prêt :

  • Le transfert du solde du prêt en cours ayant servi à financer le bien à vendre peut être accordé par la banque à ses clients qui souhaitent le reporter sur leur nouvel achat.

Attention :

  • De nouvelles garanties devront être souscrites, les garanties prises lors du prêt initial n’étant pas automatiquement transférées sur le nouveau bien.

5. Quelle est la différence entre promesse de vente et compromis de vente ?

  • Ces documents sont indispensables car il est rare que le dossier de vente soit complet à ce moment-là, et ils permettent de fixer les intentions des parties et de laisser le temps à l’acquéreur de trouver le bon financement.

La promesse unilatérale de vente :

  • Le vendeur s’engage à vendre le bien au candidat acheteur, selon les conditions stipulées dans l’acte et avec une date limite. Le candidat acheteur accepte le bénéfice de la promesse sans prendre d’engagement juridique d’acquérir. En contrepartie, le candidat acheteur verse au vendeur une « indemnité d’immobilisation ».
  • La promesse de vente peut être rédigée sous la forme d’un acte notarié (si la durée de l’option est supérieure à 18 mois, la forme est obligatoirement notariée), ou sous celle d’un acte simple qui sera obligatoirement enregistré dans les dix jours auprès du service des impôts pour ne pas être frappé de nullité.

Les différentes hypothèses :

  • les conditions se réalisent dans le délai imparti. La vente est alors conclue dès que l’acquéreur a fait connaitre son intention définitive d’acheter (levée d’option).
  • les conditions ne se réalisent pas. Une fois passée la date limite, le propriétaire est libre de proposer le bien à un autre candidat. Le sort de l’indemnité d’immobilisation dépend des circonstances de chaque dossier.
  • le propriétaire refuse de vendre malgré la réalisation des conditions dans les délais. Outre les dommages-intérêts qu’il peut réclamer, le candidat acheteur peut contraindre par voie judiciaire le propriétaire à lui vendre son logement.
  • Le compromis de vente
  • Il s’agit d’un véritable acte de vente puisque les deux parties sont engagées de façon irrévocable : le vendeur promet de vendre au candidat qui promet d’acheter sous d’éventuelles conditions (par exemple d’obtention d’un prêt).
  • Le candidat acheteur verse au vendeur un « dépôt de garantie ». Cette somme viendra en déduction du montant à payer le jour de la régularisation de la vente.
  • Le compromis de vente revêt obligatoirement la forme d’un acte notarié si le délai de réalisation des conditions est supérieur à18 mois. Sinon, la forme est libre.
  • Si l’une des deux parties concernées renonce à la transaction, l’autre peut l’y contraindre par voie de justice, en exigeant,de surcroît, des dommages-intérêts

6. Qu’est-ce qu’une clause d’accroissement lors de l’achat d’un bien immobilier ?

  • Une clause d’accroissement est un accord entre deux personnes ou plus, qui achètent ou possèdent ensemble un bien immobilier comme un appartement ou une maison. Par cette clause, les parties conviennent que la part du premier décédé reviendra au(x) survivant(s). Ainsi, un couple cohabitant de fait peut par exemple stipuler que si l’un des deux conjoints décède, l’autre hérite de la propriété entière de l’habitation qu’ils ont achetée ensemble.
  • Comme on ne sait pas à l’avance qui va décéder en premier, il s’agit d’un contrat aléatoire: le survivant aurait aussi pu décéder en premier. C’est pour cette raison qu’il ne faut pas payer de droits supplémentaires après le(s) premier(s) décès. Car si les chances de survie sont considérées comme inégales entre les partenaires, une telle clause d’accroissement peut être considérée comme une donation. Ce peut être le cas notamment pour les couples à forte différence d’âge.
  • La clause d’accroissement ne peut être rompue qu’avec l’accord de toutes les parties concernées. Elle ne peut jamais être rompue unilatéralement. Cela signifie qu’une personne ayant acheté son habitation avec une clause d’accroissement ne pourra jamais plus décider unilatéralement de léguer sa part de l’habitation en héritage à une personne autre que celle avec laquelle elle a acheté l’habitation.

7. Un notaire est-il obligatoire dans un partage successoral ?

  • L’intervention du notaire est obligatoire pour tout acte ayant pour objet des biens immobiliers ou encore des droits portant sur des biens immobiliers.
  • A défaut, les parties peuvent pourvoir elles-mêmes au partage. Mais ne pas recourir à un notaire comporte de nombreux risques, concernant notamment le délai de contestation, la preuve de la date…

8. Qu’est-ce qu’un certificat de coutume ?

Il s’agit de l’attestation d’un juriste étranger relative à l’existence, au contenu et à l’interprétation d’une loi étrangère. Lorsque, à l’occasion d’un litige, il y a lieu de faire application d’une loi étrangère d’après la règle des conflits, le plaideur qui entend s’en prévaloir produit au juge français un certificat de coutume.

9. Qui doit payer les frais d’attestation immobilière établie dans le cadre d’une succession ?

En pratique, l’ensemble des frais de notaire (rédaction de l’acte de notoriété, établissement de la déclaration de succession, attestation immobilière …) sont répartis entre les héritiers en fonction de leur quote-part dans la succession. Par conséquent, même si l’un des héritiers ne reçoit pas de parts dans un bien immobilier, il paiera en partie les frais liés à l’établissement de l’attestation pour ce bien.

10. En cas de vente en viager, sur quelle valeur portent les droits d’enregistrement et les émoluments du notaire ?

Les émoluments du notaire sont basés sur la valeur du bien déclarée dans l’acte de vente et les droits d’enregistrement sont dus sur le capital de la rente, c’est-à-dire le montant de la rente capitalisé sur l’espérance de vie du crédirentier (celui qui touche la rente), exprimé dans l’acte.